2020年,小县城房价会迎来暴跌吗

2020年开年,疫情暴发,第一季度,中国GDP下降6.8%,疫情仅在中国袭虐一圈,就造全国大面积的停工停学,经济负增长。

3月底,疫情在欧美国家爆发,这一轮疫情对世界经济影响极大,一直不被大家看好的小县城房价,会在2020年迎来暴跌吗?

一、大环境影响

为了减轻疫情对经济的影响,央行、财政向市场提供的资金达到了12万亿美元,远超过2008年经融危机刺激的4万亿美元规模。

除了中国大规模放水,外国放水的规模有过之而无不及,很多人担心,这样大的资金,会不会大量流进房地产市场,说不定2020年,房地产不仅不会跌,反而会涨一波?

1、国外放水与中国楼市的关系不大,部分外资流入中国,基本上不会大规模的买住宅,这就是调控给房产带上的紧箍咒。

2、国内资金流向什么市场也是同样的道理,比如最近深圳房价涨的厉害,实质上是因为当地政府去年取消了豪宅税,加上流出的资金监管不到位流向了房市,导致房价大涨,资金错配的问题应该会在后续的财政刺激中逐渐规范。

深圳房价会不会传导其他城市?

其他城市房价涨跌,看政策调控的松紧程度。所以,资金宽松带来的影响,还是要看政策的脸色行事。

二、政策方向

住房不炒,是未来5-10年的大方向,短期内不会改变,不过去年也有部分对地方调控政策做出了一些微调,除了深圳和杭州,其他地方的房价总体稳定。

现在楼市最重要的是调控,限购限贷阻挡了市场大部分的水,流入到楼市的资金只是小部分。

对于小县城来说,2017年这一轮楼市调控,和小县城并没有太大的直接关系,调控政策主要在一二线城市。

放开调控还是收紧调控,对于小县城的影响并不直接,而是间接的影响。(比如一二线购房需求因限售限贷外溢流入小县城)

三、多数小县城房价将小幅下跌

比如:南京镇江去年4月以来房价开始缓慢下跌。

比如:广东肇庆碧桂园,不少房子在打折出售。

比如:海南陵水去年11月均价2.9万每平米,去年12月降到了2.4万每平米。

小县城房价上涨的时间比一二三线城市晚,基本上在2017年不少城市开始调控后才开始上涨,这也从侧面反应出小县城的之前上涨的动力,主要是大城市限购后需求益处导致。

大多数小县城,因为人口增长缓慢,甚至不少城市处于人口流出,之前上涨,靠棚改释放一波,调控释放一波。

调控外溢的需求基本消耗完,棚改逐渐退潮,小县城长期供过于求的基本面已经显现。

经济增长一般、人口流入不明显的小县城,过去房价暴涨的,2020年会进入调整和下跌。

除了个别经济、人口强劲的小县城,中西部大部分小县城都处于这个局面。

四、小县城未来房价走势

未来小县城房价的压力不在涨,而在跌。

从政策的角度来看,过去调控,小县城的限购限贷幅度小,影响也是最小的。

从贷款层面来看,未来首付比例比较大的概率会下调,比如首付从三成降到两成,部分开发商可能会降的更低。

 

从小县城经济来看,东部小县城优于中西部小县城;有人口增量的小县城情况会好很多。

小县城下跌的幅度,预计下跌30%处于正常区间。

之前桂林调整楼市政策,其中提到“调整普通商品住房预售价格管理”,允许普通商品住房价格的成交价不得低于预售申报备案价格的80%。

也就是说政府允许开放商短期内20%向下幅度的价格调整。

从长期看,随着城市化进程的深入,大部分小县城人口呈现流出状态,楼市供大于求将长期存在,这也是为什么小县城房价未来一两年会持续下跌的原因。

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